Blog 3/3 | Verzwaarde aansprakelijkheid aannemers onder de Wkb

BouwenOmgevingswet 22 juni 2020
Door: mr. dr. ing. Peter de Haan

Op 1 januari 2022 treedt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) gelijktijdig met de Omgevingswet in werking. Dat betekent echter niet dat bouwbedrijven zich nu nog niet hoeven voor te bereiken. Anders dan bij de veranderingen in de vergunningverlening geldt voor de privaatrechtelijke wijzigingen deels geen overgangsrecht. Dit betekent dat bouwprojecten waarvoor nu de contracten worden gesloten, al aan de nieuwe regelgeving moeten voldoen als de oplevering is na 1 januari 2022.

Privaatrecht

Belangrijkste aandachtspunt is dat van sommige wijzigingen van het privaatrecht in de overeenkomsten kan worden afgeweken als sprake is van een professionele opdrachtgever. Het is daarom de moeite dat bouwbedrijven nu al hun standaardovereenkomsten en algemene voorwaarden aanpassen. Overigens is het ook verstandig om mee te draaien met proefprojecten over de nieuwe manier van vergunningverlening.

Verborgen gebreken regeling

De belangrijkste wijziging is dat de verborgen gebreken regeling verdwijnt. Als nu de opdrachtgever bij de oplevering gebreken niet bij de aannemer meldt die hij redelijkerwijs had kunnen ontdekken, dan kan hij later de aannemer niet daarvoor aansprakelijk stellen. Na inwerkingtreding van de Wkb blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering ontdekt hadden kunnen worden. Een verzwaring van de aansprakelijkheid dus. Bij een niet-professionele opdrachtgever kan hier niet contractueel van worden afgeweken. Overigens kan bij een professionele opdrachtgever alleen hiervan worden afgeweken in de overeenkomst zelf, niet in de algemene voorwaarden.

Waarschuwing

Een andere belangrijke wijziging is dat de aannemer een opdrachtgever “schriftelijk en ondubbelzinnig” moet waarschuwen als het bouwplan naar zijn mening niet deugdelijk kan worden uitgevoerd. De regering geeft aan dat deze wijziging geen verzwaring van de aansprakelijkheid van de aannemer inhoudt en slechts nieuwe formele eisen aan de waarschuwingsplicht oplegt. Het Tweede Kamerlid dat deze wijziging van het oorspronkelijke wetsvoorstel heeft voorgesteld, vindt echter dat de aannemer altijd aansprakelijk is als het gerealiseerde bouwwerk niet voldoet.

Bevoegd gezag

De opdrachtgever dient bij de gereedmelding een dossier bevoegd gezag aan de gemeente te verstrekken. De inhoud van dit dossier bevoegd gezag wordt geregeld in het Besluit kwaliteitsborging voor het bouwen. De tegenhanger van dit publiekrechtelijke dossier is het consumentendossier. De aannemer moet het consumentendossier aan zijn opdrachtgever verstrekken. Dit consumentendossier bevat tekeningen en berekeningen ten behoeve van het onderhoud van het opgeleverde bouwwerk.

Financiële zekerheden

Ook moet de aannemer aan de niet-professionele opdrachtgever berichten welke financiële zekerheden gelden dat het bouwwerk wordt afgebouwd. De aannemer moet die opdrachtgever meer dan één maand na de oplevering vragen of hij nog gebreken heeft ontdekt. De kans is groter dat de opdrachtgever de notaris zal verzoeken de laatste 5% van de aanneemsom niet over te maken aan de aannemer als er nog gebreken zijn.

Dit was het laatste deel van de drieluik over de grootste wijzigingen bouwregelgeving ooit. Wil je nog meer weten over dit onderwerp? Kijk dan eens naar de cursus ‘De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen’.

<<< Lees ook het tweede deel van deze blog

<<< Lees ook het eerste deel van deze blog

Bel mij terug

Heeft u vragen en wilt u graag terug worden gebeld door een van onze studieadviseurs?