Hou bij investeringen in transformaties rekening met alle opbrengsten

Gebiedsontwikkeling 28 juli 2020

Dit artikel vormt een onderdeel van het essay ‘Financiering van gebiedstransformaties’. Het volledige essay staat op de website van het programma Stedelijke Transformatie.

Welk breder perspectief is van belang voorbij de ‘smalle’ businesscase van gebiedstransformatie? Hoe verdeel je de kosten en baten, als de kostendragers niet altijd de batendragers zijn en andersom? Hoe zorg je voor een ‘waardensynergie’ tussen spelers, zodat zij tot een gezamenlijke financieringsstrategie komen? In dit artikel kijken TU Delft-onderzoekers Wouter Jan Verheul en Erwin Heurkens naar welke afwegingen mogelijk zijn vanuit meervoudige waardencreatie. Want hoe zorg je dat álle opbrengsten worden meegenomen in de investeringsafwegingen?

Een belangrijke essentie van integrale gebiedstransformaties is dat gedacht wordt in termen van meervoudige gemeenschappelijke waarden. Gebiedstransformaties dienen immers lang niet altijd een enkel belang, zoals woningwaarde of verdiencapaciteit. Een transformatie moet juist meerdere belangen en waarden tegelijkertijd (be)dienen. Denk aan culturele waarden die bijdragen aan een prettige leefomgeving, of waarden voor sociale mobiliteit. Zo kunnen door een gebiedstransformatie kansen en ontwikkeling ontstaan, evenals nieuwe mogelijkheden voor werkgelegenheid en ondernemerschap.

Essentieel vraagstuk

Daarnaast bieden gebiedstransformaties korte- én langetermijnopbrengsten, naast opbrengsten binnen én buiten het transformatiegebied. We spreken dan ook wel over spin-offs en spill-overs. Een spin-off is bijvoorbeeld dat er wordt geïnvesteerd in gemeenschappelijke voorzieningen die naast de eigenlijke functies (zoals realiseren van recreatie of schonere lucht) een stijging van de vastgoedwaarde in het omliggend vastgoed veroorzaken als afgeleid of neveneffect. Een spill-over is bijvoorbeeld dat er in een getransformeerd gebied werkgelegenheid ontstaat die niet door mensen uit het gebied zelf wordt vervuld, maar door mensen van elders in de stad, waardoor de stedelijke werkeloosheid en de overheidskosten van werkgelegenheidsprojecten dalen.

De spin-offs en spill-overs van investeringen in gebiedstransformaties moeten onderdeel zijn van het afwegingskader van betrokken partijen bij het maken van investeringsbeslissingen. Dat is best ingewikkeld, want niet alle spill-overs en spin-offs laten zich even precies kwantificeren, laat staan in geld uitdrukken. Voor de boekhouder is het wijzen op de indirecte en vooral de immateriële effecten dus een ingewikkelde boodschap. Daarbij is een evenwichtige benadering van meervoudige waardencreatie bij het maken van financieringsbeslissingen van belang. Er moet oog zijn voor het feit dat de inspanningen en investeringen van een doorgaans klein aantal partijen bij velen tot meerwaarde leiden. Hoe je een deel van de spin-offs en spill-overs financieel terug laat vloeien naar de partijen die ze mogelijk maakten, is bij stedelijke gebiedstransformaties een essentieel vraagstuk.

Publieke afwegingen

Vanuit publiek belang en goed rentmeesterschap is het zaak om bij investeringen in gebiedstransformaties een sluitende businesscase te hebben, maar ook om zicht te krijgen op de meervoudige waarde van gebiedstransformatie zodat te smalle interpretaties van de businesscase worden voorkomen. Uiteindelijk zijn er vaak kosten gemoeid met gebiedstransformaties die een breder doel dienen en daarmee (extra) investeringen rechtvaardigen. Bovendien kunnen sommige uitgaven op het ene beleidsterrein op een ander terrein juist kosten besparen. Met andere woorden: als door een gebiedstransformatie overheidskosten voor bijvoorbeeld leefbaarheid, veiligheid en de werkeloosheidsaanpak worden bespaard, dan is het ‘penny wise, but pound foolish’ als we vasthouden aan een smalle interpretatie van de businesscase en daardoor de gebiedstransformatie niet tot stand laten komen.

Diverse waarden (financieel en niet-financieel) zijn onderdeel van een bredere collectieve afweging, waarvan de kosten en opbrengsten deels of heel lastig te monetariseren zijn. Niet-financieel betekent: elementen waar in eerste instantie geen ‘prijskaartje aan hangt’, omdat het bijvoorbeeld gaat om duurzaamheid en sociaal-ruimtelijke doelen. Dat neemt niet weg dat deze elementen soms uiteindelijk in geld uitgedrukt kunnen worden, al is dit vaak ingewikkeld om exact te berekenen. Daarnaast kun je aan de niet-financiële elementen andere kengetallen hangen, die onderdeel kunnen vormen van de financieringsafweging en monitoring, zoals een leefbaarheidsindex.  De meervoudige waarde van investeringen kan dus verder worden gespecificeerd en genormeerd, zodat een meer overwogen afweging en monitoring kan plaatsvinden.

Lees verder op Gebiedsontwikkeling.nu

Bron: Gebiedsontwikkeling.nu (22 juli 2020)

Bel mij terug

Heeft u vragen en wilt u graag terug worden gebeld door een van onze studieadviseurs?