Heeft u vragen? Bel met Kristian Koster op 033 - 422 99 70

De financiële waarde van gebiedsontwikkeling voor de omgeving

Gebiedsontwikkeling 6 december 2018

Grote investeringen in infrastructuur beïnvloeden de waarde van vastgoed in de omgeving. Yvon Lustenhouwer en Frank ten Have van Deloitte onderzochten hoe je deze effecten meet – en welk voordeel gebiedsontwikkelaars daarmee kunnen doen.

Nederland kent een golf van grootschalige herontwikkelingen van de stations op de Hogesnelheidslijn. Veel van deze Nieuwe Sleutelprojecten (NSP) zijn reeds geopend. De stations fungeren vaak als kartrekker voor de ontwikkeling van het grotere, omliggende stationsgebied. Maar welke bredere impact heeft dit type grootschalige binnenstedelijke ontwikkelingen eigenlijk op haar omgeving?

Besluitvorming over ruimtelijke ontwikkeling, gebiedsontwikkeling en vastgoedontwikkeling is regelmatig gebaseerd op financiële haalbaarheid en directe effecten. Zo zijn de drivers voor besluitvorming over de (her)ontwikkeling van stationsgebieden en infrastructuur vaak verhoging van de capaciteit, reistijdvoordelen en modernisering. Deze drivers worden dikwijls gecombineerd met verbeteringen van de omgeving, zoals een verhoogde vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Daarbij speelt ook woningbouw vaak een rol.

Anticipatie-effecten
Naast economische impact, kent gebiedsontwikkeling ook externe effecten. Voorbeelden hiervan zijn de verbetering van sociale cohesie van de buurt, een hogere mate van veiligheid en overlast door (bouw-)werkzaamheden. Het is lastig deze externe effecten te kwantificeren en ze op te nemen in een financiële businesscase.

Wetenschappelijk onderzoek toont echter aan dat externe effecten ook zichtbaar zijn in de waardeontwikkeling van omliggend vastgoed. Deze onderzoeken richten zich met name op de woningmarkt [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9], vanwege het hoge aantal transacties op deze markt. Partijen op de woningmarkt anticiperen op de verwachte veranderende omgeving. Zij doen dit bijvoorbeeld door zich te vestigen of te investeren in vastgoed in of nabij het te (her)ontwikkelen gebied, of door juist weg te trekken of bezit te verkopen. Dit anticiperend gedrag heeft prijsveranderingen tot gevolg. In de wetenschappelijke literatuur worden deze (relatieve) prijsveranderingen dan ook anticipatie-effecten genoemd.

De grootste impact van een binnenstedelijke ontwikkeling, zoals de (her)ontwikkeling van een station en het omliggende gebied, is vaak te meten vanaf het moment van aankondiging van het project, tot vier á vijf jaar na afronding ervan3 9. Doorgaans worden tijdens de anticipatieperiode (van aankondiging tot aan de afronding van het project) lichte prijsveranderingen gemeten tussen woningen nabij de ontwikkeling en woningen verder weg.

Deze (positieve of negatieve) veranderingen zijn afhankelijk van onder andere de afstand tot en omvang van het project. Daarnaast kunnen de effecten op de waardeontwikkeling van vastgoed verschillen tussen de fasen van een project. Deze fasen betreffen 1: de periode voordat een ontwikkeling wordt aangekondigd, 2: de periode tussen het moment van publieke aankondiging van het project en de start van de werkzaamheden, 3: de bouwperiode, en 4: een periode na afronding van het project.

Lees verder op gebiedsontwikkeling.nu

Bron: Gebiedsontwikkeling.nu (6 december 2018)

Geoplan

Bel mij terug

Heeft u vragen en wilt u graag terug worden gebeld door een van onze studieadviseurs?